不動産賃貸借の対抗力について

不動産の賃貸借は、登記することによりその後その不動産について物権を取得した者に対して効力を有します。

登記の方法については、賃貸人と賃借人の共同申請が原則とされています。

賃借人には特約がない限り、登記請求権がないとされています。

賃貸借が対抗力を有し新所有者に対して賃借権を主張できる場合、目的不動産の新所有者は旧所有者から賃貸人たる地位も承継し、旧所有者は賃貸借関係から離脱し、賃借人と新所有者間に従来の賃貸借関係がそのまま移行し、存続するとされています。

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この場合、賃借人の承諾は不要であるとされています。

賃貸人の賃借人に対する債務は誰が賃貸人かにより履行方法は異ならないからです。また、新所有者が賃貸人たる地位を承継した場合、新所有者が賃借人に賃貸人たる地位を主張するためには、登記が必要であるとされています。



賃借人が誰が賃貸人か分からないという事態を避け、賃料の二重払いの危険を回避する必要があるからです。賃借人が対抗力を有さず新所有者に対して賃借権の主張ができない場合、目的不動産の新所有者は賃貸人たる地位を承継せず賃借人に対して明渡請求をすることができるとされています。

賃借権は賃貸人に対して賃料と引換えに賃借物を使用収益させることを求める債権にすぎないため、賃借人は新所有者に自己の賃借権を主張することはできないからです。

ただし、新旧所有者間で合意すれば新所有者が賃貸人の地位を承継することができ、その際に賃借人の同意は不要であるとされています。

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